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一户一宅的情况下,又买了本村一户一宅基地,违规吗?

该问题已帮助 时间:2020/9/16 11:38:14
应怎么办?该回收吗?
推荐答案
醉美梨乡 09-16 11:38

在农村有很多家庭随着儿女成长,要到结婚的年纪,都要考虑为儿女另建一处住宅。这在农村是普遍现象,特别是儿子,如果不选址为儿子另建,估计连媳妇也不那么好找。所以分家另立门户时,对某些村民来说,获取一块宅基地将是当务之急。村内空闲地多还好,如果土地都分配到户了呢,于是有的家庭通过买卖本村村民宅基地的方式获取土地。然而,宅基地到底能不能买卖?有些村民实在不知道法律是如何规定。

我在乡镇工作多年,处理过多起因买卖宅基地的案件,在此举个案例分析分析。

某村老李儿子大了,好容易托人介绍了一个对象,但人家提出的条件之一,就是要盖2层高并有阁楼的四间楼房。老李家加上儿子女儿一共四人,宅基地还是上世纪80年代按户分得的唯一一处宅基地,没有其他土地再行建房。老李向村里反映多次,村告知全部土地已经分到户,哪有多余土地啊!

这可愁坏了老李,眼看这婚事就要告吹,情急之下,老李经人介绍购买了老苗家的宅基地。因为老苗家全家常年在外,且购得了县城的楼房,看到老李的困难,老苗就将自家分得的宅基地卖给了老李。后来,双方还签订了《土地买卖协议》。

老李心里一块石头终于落地了,但老李万万没有想到,他刚要在这宅基地上动工建房,就被别人举报非法占地。国土部门对老李的行为,进行了立案查处,并限期老李自行拆除地上建筑。

眼看到手的鸟飞了,老李气不打一处来,多次到镇、县、市上访反映。接到这个案件以后,我认真的看了一遍卷宗材料,询问了有关人员后,耐心向老李宣传了法律、法规。并告诉他,国土部门执法依据充分,他的行为不但涉嫌非法占地,还涉嫌非法买卖土地,按照法律规定,农村宅基地不能买卖,其签订的《土地买卖协议》自始无效,还要没收违法所得、罚款、拆除地上建筑物。

但老李始终认为宅基地是老苗的,自己没有偷、没有抢,两人都是本村村民,自己买的东西咋就违法了呢?我向老李进一步解释,宅基地的所有权是村集体,分得的宅基地农户只有使用权,换句话说分配给自己只是让自己无偿用的,所有权就是这块宅基地还是村集体的,不是自己就能随意处置的。宪法、土地法等相关法律都有规定,禁止违法买卖宅基地。

通过多次工作,老李又提出不同意见,举例其他村民买卖宅基地上房屋和宅基地怎么不违法?这个问题确实问的到位,我又给其解释:《土地法》和《物权法》规定很明确,宅基地上房屋可以在本村村民之间买卖,转让房屋的宅基地使用权一并转让。基于这样的原因,其他村民的买卖行为合法,但宅基地上没有房屋的买卖就是不允许。

经过多次沟通、协调,老李态度发生转变,逐渐认识到问题的严重,答应整改。

尽管案件办理的头头是道,但老李家的实际困难没有解决啊,到底老李家的房子还能不能建呢。

为此,我约谈了村干部和老苗,劝导老苗自动有偿退出分配的宅基地,再由老李以分户的名义向村集体经济组织申请宅基地,并且补办相关审批、建房等手续。最终,房屋可以建设了,宅基地的使用也合法了,岂不美哉!

特别提醒:宅基地所有权属于农村集体经济组织,《宪法》第十条、《土地法》第63条明确规定,地上没有房屋的宅基地禁止买卖,即使在本村村民之间也不允许。但对于同一村组成员之间的地上房屋买卖行为并未禁止,只是规定,一旦村民将房屋转让他人后不得再申请宅基地。尽管如此,宅基地地上房屋买卖也要符合一定条件和程序。

结论:本村村民之间地上没有房屋的宅基地买卖违法;村民申请宅基地以及在宅基地上建房需要履行一定报批程序。

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其他答案
乡村微视界之乡村漫记 09-16 11:38

首先纠正一下,宅基地的所有权为农村集体经济组织,“买”宅基地实际是通过有偿转让获得宅基地的使用权。笔者是乡镇从事村建国土管理的工作人员,一为消除网上的谬误,二为宣传普及宅基地的相关知识和帮助同类情况的人员解决问题,特作如下答复:

一、若不办理房屋产权,房屋可维持原状使用,但购买人不得改扩建。

如确需采取此种方式,建议在书面转让协议上明确转让双方的权利和义务,特别是有可能涉及经济纠纷的部分应尽可能考虑周全,同时应多邀请有威望的见证人签字见证,如能进行公正更好(部分地区可以进行公证)。建议不采用此种方式,因受让方不能办理宅基地上的房屋产权,在涉及拆迁等利益面前极有可能发生经济纠纷。

二、若办理产权,可采取的有以下方式。其中第一类的方式,简单直接,就提问的目的来看,应不是首选;但第二类方式也只适合部分情况,并不是包治百病的“万能药”,且办理相对麻烦。

(一)相对简单直接的办法,可能会心有不甘心有不舍,但在万不得已的情况下也是不得不采取的办法:

(1)转让退出或复垦退出其中的一处宅基地,只选择保留其中的一处,符合一户一宅的要求,如退出原有的宅基地,只需重新办理房屋产权过户就可以了。

(2)通过拆旧建新的方式退出其中的一处宅基地。这种情况农村比较多,比如因原有的房屋位置、条件不好,另行选择宅基地(从他人手中转让也是获得宅基地的办法)重建,只需拆除原有房屋即可按程序办理农房产权。

(3)强烈建议不采用的一种方式,从法律的角度上讲农村户口的夫妻离婚后,其中一方无宅基地可重新申请使用宅基地。

(二)在符合下列相应条件的情况下,最好应选择对应的处置办法。

(1)若两处宅基地能连在一起,只要合并后的面积超得不太多,可采用改扩建重新办理的办法。原有宅基地面积未达到该户可享受的宅基地面积,且两块宅基地能直接连在一起,若此两块宅基地面积合在一起后未超过该户应享受的面积,可按改扩建的程序将两处房屋产权合并成一处(举例来说,如该户应享受宅基地面积为120平方,原有80平方,新转让过来的不足40平方,且与原宅基地可连在一起,就可按改扩建的程序重新办理产权登记);若合在一起后,超出该户应享受的面积不多(笔者这里是不超过应享受宅基地面积的50%),重新办产权证时对多余的部分可进行注明处理(举例来说,如该户应享受宅基地面积为120平方,原有80平方,新转让过来的约100平方,且与原宅基地可连在一起,重新办理产权时宅基地登记为120平方,另在产权证上注明还有60平方)。当然,如合并后,宅基地面积超得过多,也可按上述办法确权一部分,另一部分暂不处理;若是重新修建,多余的宅基地可作院坝等处理。

(2)如符合分户的条件,通过分户后迁建的程序进行处理。这是相对可行的办法,因目前分房相对容易,若是三代之家,可将老的一辈单独分出去,一户分成两户,其中一户分得的宅基地面积可少一点(不能超过分户后应享受的宅基地面积),然后申请迁建,从而完成产权过户登记。若是两代之家,子女年满18周岁且有一定经济能力,也可通过分户后申请迁建处理。特别提醒,分户时应先分房,至少有一间可独立使用的房间就基本符合分房条件。

当然,这是笔者本地对此类问题的处理情况,各地有可能政策不一样,仅供参考。对于宅基地,总之是应慎重处理。

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(本文图片来自于网络)